TUTELA E VALORE PER L'INESTIMENTO IMMOBILIARE

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Nell'attuale panorama immobiliare italiano il geometra è, fra tanti altri professionisti, il più idoneo, da un punto di vista tecnico, per affiancare in tutto il processo di compravendita immobiliare il proprietario-venditore o il potenziale acquirente di un immobile.

L'insieme delle prestazioni tecniche a tale proposito fornite dal geometra libero professionista, sono identificabili con le prestazioni di "assistenza tecnica alla compravendita immobiliare" competenze, queste, già sancite e regolamentate dalla Legge 2 Marzo 1949 n. 144.

 

La relazione tecnica di compravendita, a volte chiamata relazione tecnica integrata, è un documento redatto esclusivamente da tecnico abilitato iscritto all' Albo od ordine professionale (ingegnere, geometra o architetto), volto alla verifica della conformità urbanistica e catastale di un immobile oggetto compravendita.

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Perché è importante predisporla?

Sebbene non esista ancora un obbligo normativo nazionale, la redazione della relazione tecnica è fortemente raccomandata prima di ogni compravendita.
Questo documento:

• garantisce la corretta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i titoli edilizi rilasciati e la situazione catastale censita;

• tutela il venditore, che deve assicurare la regolarità dell’immobile ceduto;

• tutela l’acquirente, evitando che emergano successivamente difformità o irregolarità di natura tecnica, urbanistica o burocratica.

La mancanza di conformità urbanistico-catastale può comportare gravi conseguenze, fino all’annullamento del contratto di compravendita, con possibili contenziosi di natura legale ed economica.

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Quando è opportuno redigere una relazione tecnica di compravendita?

Premettendo che non esiste una norma specifica che rende obbligatoria la relazione tecnica di compravendita, è sempre opportuno redigere una relazione tecnica di compravendita prima dell’acquisto o vendita di un immobile, ad oggi svariati studi notarili la richiedono obbligatoriamente la redazione per la stipula dell'atto di compravendita.

La relazione tecnica di compravendita accerta la conformità dell’immobile secondo i titoli edilizi rilasciati e verifica la situazione catastale attestandone lo stato di correttezza.

Questo permette di tutelare sia la parte venditrice, che deve garantire lo stato dell’immobile, sia la parte acquirente che potrebbe riscontrare in seguito anomalie tecnico/burocratiche. Si deve sempre ricordare che un immobile può essere oggetto di compravendita solo se è conforme ai titoli edilizi rilasciati e se la situazione catastale è correttamente censita in banca dati catastale.

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Cosa deve verificare la relazione tecnica di compravendita?

Il professionista che redige una relazione tecnica di compravendita deve effettuare i necessari accessi presso i pubblici uffici per la verifica documentale, (di solito Comune di competenza e Catasto provinciale), accede poi nell’immobile per effettuare le necessarie misurazioni e riscontri circa lo stato di fatto.

Stende poi la relazione tecnica di compravendita, riportando:

• La Conformità Urbanistica-edilizia

• La Regolarità Catastale.

• La presenza della certificazione di agibilità o abitabilità

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Cosa succede se Relazione tecnica di compravendita non rileva la regolarità?

Qualora al termine della relazione si ravvisi la mancanza di regolarità edilizia e/o catastale, si dovrà procedere alla valutazione delle possibili soluzioni.

E’ giusto chiarire che non tutte le irregolarità edilizie possono essere oggetto di sanatoria. In generale sono quasi sempre sanabili con una CILA gli abusi riguardanti le modifiche interne (spostamento tramezzi, accorpamenti e divisioni), come quelle che non comportano aumento delle superfici e dei volumi.

Per le opere più “pesanti”, ad esempio ampliamenti, sopraelevazioni cambi d’uso, le cose possono esse molto più complicate. In tali casi si dovrà verificare se sussistono tutti i necessari requisiti urbanistici ed edilizi, (es. volume edificabile in caso di ampliamento), ma anche la presenza di vincoli ambientali e non ultima la regolarizzazione in termini statici e sismici. Inoltre, per perdere irregolarità, le sanzioni amministrative in caso di sanatoria sono solitamente molto onerose.

In caso sia necessario procedere con pratiche edilizie in sanatoria o variazioni catastali propedeutiche ad allineare la baca dati dati catastale in conformità, il nostro studio può fornirvi tale servizio previo specifico preventivo per le attività professionali necessarie.

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Tempistiche

La prassi per la redazione della relazione tecnica di compravendita, necessità di tempo per poter svolgere correttamente tutto il processo di verifica, dall' acquisizione della documentazione ediliza probante alla documentazione catastale e degli atti di provenienza, successivamente sarà necessario eseguire un sopralluogo presso l'immobile al fine di verificarne lo stato dei luoghi da comparare ai titoli edilizi e catastali, infine (se l'immobile risulta conforme) si potrà redigere la relazione tecnica, l'intero processo, considerata la necessità di fare espressa richiesta di accesso agli atti presso l'amministrazione comunale di competenza, può variare indicativamente dai 60 ai 90 giorni, in quanto ci sono le tempistiche di legge per poter reperire la documentazione probante dell'unità immobiliare oggetto di verifica.

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Quanto costa la relazione tecnica di compravendita

Inutile ribadire che non può esistere un costo standardizzato per l’elaborazione della relazione tecnica di compravendita. Vanno considerate molte variabili. Tra cui  la complessità e dimensione dell’immobile e la difficoltà di reperimento della documentazione. Infatti  il numero di accessi necessari presso gli uffici comunali preposti (ad es. non tutti i venditori sono in possesso di copia dei titoli edilizi). Ricordiamo poi che, con la relazione tecnica di compravendita, il tecnico certifica a garanzia delle parti la totale regolarità dell’immobile caricandosi delle relative responsabilità in ambito civilistico.

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Il costo della relazione tecnica non è standardizzato e dipende da vari fattori, quali:

• tipologia, superficie e complessità dell’immobile;

• presenza di variazioni edilizie pregresse;

• difficoltà nel reperimento della documentazione.

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Indicativamente i costi per la redazione della relazione tecnica integrata:

• costo minimo 600 € (IVA e Cipag esclusi) per appartamenti di medie dimensioni in condizioni documentali semplici e regolari;

• fino a 1.500–2.000 € (IVA e Cipag esclusi) per immobili più complessi, caratterizzati da molteplici trasformazioni edilizie e catastali o da metrature non standard.

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Il nostro consiglio

Considerate le tempistiche necessarie per la redazione della Relazione Tecnica di Compravendita, il nostro consiglio è di attivarvi con adeguato anticipo, così da disporre della documentazione in tempo utile, ben prima di recarsi dal notaio per la stipula dell’atto.
È infatti opportuno, già prima di immettere l’immobile sul mercato, verificare la piena conformità urbanistica e catastale, così da prevenire spiacevoli inconvenienti o, peggio, ritardi significativi nella conclusione della compravendita.

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