TUTELA E VALORE PER L'INESTIMENTO IMMOBILIARE

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La relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale, è un documento redatto esclusivamente da tecnico abilitato iscritto all' Albo od ordine professionale ( geometra, ingegnere o architetto), volto alla verifica della conformità urbanistica e catastale di un immobile oggetto compravendita.

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Perché è importante predisporla?

Sebbene non esista ancora un obbligo normativo nazionale, la redazione della relazione tecnica è fortemente raccomandata prima di ogni compravendita.
Questo documento:

• garantisce la corretta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i titoli edilizi rilasciati e la situazione catastale censita;

• tutela il venditore, che deve assicurare la regolarità dell’immobile ceduto;

• tutela l’acquirente, evitando che emergano successivamente difformità o irregolarità di natura tecnica, urbanistica o burocratica.

La mancanza di conformità urbanistico-catastale può comportare gravi conseguenze, fino all’annullamento del contratto di compravendita, con possibili contenziosi di natura legale ed economica.

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Quando è opportuno redigere una relazione tecnica di compravendita?

Premettendo che non esiste una norma specifica che rende obbligatoria la relazione tecnica di compravendita, è sempre opportuno redigere una relazione tecnica integrata di conformità prima della vendita di un immobile, ad oggi svariati studi notarili la richiedono obbligatoriamente la redazione per la stipula dell'atto di compravendita.

La relazione accerta la conformità dell’immobile secondo i titoli edilizi rilasciati e verifica la situazione catastale attestandone lo stato di correttezza e conformità.

Questo permette di tutelare sia la parte venditrice, che deve garantire lo stato dell’immobile, sia la parte acquirente che potrebbe riscontrare in seguito anomalie tecnico/burocratiche. Si deve sempre ricordare che un immobile può essere oggetto di compravendita solo se è conforme ai titoli edilizi rilasciati e se la situazione catastale è correttamente censita in banca dati catastale.

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Cosa deve verificare la relazione tecnica di compravendita?

Il professionista che redige una relazione tecnica di compravendita deve effettuare i necessari accessi presso i pubblici uffici per la verifica documentale, (di solito Comune di competenza e Catasto provinciale), accede poi nell’immobile per effettuare le necessarie misurazioni e riscontri circa lo stato di fatto.

Stende poi la relazione tecnica di compravendita, riportando:

• La Conformità Urbanistica-edilizia

• La presenza di eventuali tolleranze ai sensi del DPR 380/2001

• La Regolarità Catastale.

• La presenza della certificazione di agibilità o abitabilità

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Cosa succede se Relazione tecnica di compravendita non rileva la regolarità?

Qualora al termine della relazione si ravvisi la mancanza di regolarità edilizia e/o catastale, si dovrà procedere alla valutazione delle possibili soluzioni.

E’ giusto chiarire che non tutte le irregolarità edilizie possono essere oggetto di sanatoria. In generale sono quasi sempre sanabili con una SCIA o CILA gli abusi riguardanti le modifiche interne (spostamento tramezzi, accorpamenti e divisioni), come quelle che non comportano aumento delle superfici e dei volumi.

Per le opere più “pesanti”, ad esempio ampliamenti, sopraelevazioni cambi d’uso, le cose possono esse molto più complicate. In tali casi si dovrà verificare se sussistono tutti i necessari requisiti urbanistici ed edilizi, (es. volume edificabile in caso di ampliamento), ma anche la presenza di vincoli paesaggistici o ambientali e non ultima la regolarizzazione in termini statici e sismici. Inoltre, per perdere irregolarità, le sanzioni amministrative in caso di sanatoria sono solitamente molto onerose.

In caso sia necessario procedere con pratiche edilizie in sanatoria o variazioni catastali propedeutiche ad allineare la baca dati dati catastale in conformità, il nostro studio può fornirvi tale servizio previo specifico preventivo per le attività professionali necessarie.

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Tempistiche

La prassi per la redazione della relazione tecnica di compravendita, necessità di tempo per poter svolgere correttamente tutto il processo di verifica, dall' acquisizione della documentazione edilizia probante alla documentazione catastale e degli atti di provenienza, successivamente sarà necessario eseguire un sopralluogo presso l'immobile al fine di verificarne lo stato dei luoghi da comparare ai titoli edilizi e catastali, infine (se l'immobile risulta conforme) si potrà redigere e rilasciare la relazione di conformità, l'intero processo, considerata la necessità di fare espressa richiesta di accesso agli atti presso l'amministrazione comunale di competenza, può variare indicativamente dai 60 ai 120 giorni, in quanto ci sono le tempistiche di legge per poter reperire la documentazione probante dell'unità immobiliare oggetto di verifica.​​

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Il nostro consiglio

Considerate le tempistiche necessarie per la redazione della Relazione Tecnica di Compravendita, il nostro consiglio è di attivarvi con adeguato anticipo, così da disporre della documentazione in tempo utile, ben prima di recarsi dal notaio per la stipula dell’atto.
È infatti opportuno, già prima di immettere l’immobile sul mercato, verificare la piena conformità urbanistica e catastale, così da prevenire spiacevoli inconvenienti o, peggio, ritardi significativi nella conclusione della compravendita.

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