TUTELA E VALORE PER L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE

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La relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale R.T.I. è un documento redatto esclusivamente da un tecnico abilitato iscritto all' Albo od ordine professionale ( geometra, ingegnere o architetto), volto alla verifica della conformità urbanistica e catastale di un immobile oggetto compravendita.

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Perché è importante predisporla?

Sebbene, allo stato attuale, non esista un obbligo normativo nazionale che imponga la redazione della Relazione Tecnica Integrata (RTI) prima del trasferimento di un immobile, la sua predisposizione rappresenta oggi una delle migliori prassi operative nel settore immobiliare.

Un numero sempre crescente di studi notarili richiede infatti la RTI quale documento preliminare indispensabile alla stipula di atti di compravendita, donazione, divisione, permuta e, più in generale, di tutti gli atti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o di altri diritti reali immobiliari.

In diverse Regioni italiane la Relazione Tecnica Integrata costituisce ormai da anni uno strumento consolidato e ampiamente utilizzato nell'ambito delle transazioni immobiliari, contribuendo a ridurre significativamente il rischio di contenziosi tra le parti.

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La RTI consente di verificare preventivamente:

• la conformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la realizzazione e le eventuali successive modifiche;

• la corrispondenza tra lo stato legittimo dell'immobile e la documentazione catastale depositata presso l'Agenzia delle Entrate – Catasto;

• la presenza di eventuali difformità edilizie, urbanistiche, catastali o vincolistiche che potrebbero incidere sulla validità o sulla regolare conclusione dell'atto notarile.

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La relazione rappresenta pertanto una fondamentale forma di tutela per tutte le parti coinvolte.

Per il venditore, costituisce uno strumento che consente di verificare preventivamente la regolarità dell'immobile, permettendo di risolvere eventuali criticità prima della vendita e riducendo il rischio di future contestazioni.

Per l'acquirente, offre la garanzia di acquistare un immobile preventivamente verificato sotto il profilo edilizio, urbanistico e catastale, evitando l'emersione, dopo il rogito, di irregolarità che potrebbero comportare costi imprevisti, limitazioni all'utilizzo del bene o problematiche di natura amministrativa e legale.

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La verifica preventiva della conformità urbanistica e catastale assume oggi un ruolo strategico, poiché eventuali irregolarità possono determinare il rinvio della stipula, rendere necessaria la preventiva regolarizzazione dell'immobile oppure, nei casi più rilevanti, incidere sulla validità delle dichiarazioni rese nell'atto notarile e generare responsabilità contrattuali, richieste risarcitorie o contenziosi tra le parti.

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Quando è opportuno redigere una relazione tecnica di compravendita?

Premettendo che non esiste una norma specifica che rende obbligatoria la relazione tecnica di compravendita, è sempre opportuno redigere una relazione tecnica integrata di conformità prima della vendita di un immobile, ad oggi svariati studi notarili la richiedono obbligatoriamente la redazione per la stipula dell'atto di compravendita.

La relazione accerta la conformità dell’immobile secondo i titoli edilizi rilasciati e verifica la situazione catastale attestandone lo stato di correttezza e conformità.

Questo permette di tutelare sia la parte venditrice, che deve garantire lo stato dell’immobile, sia la parte acquirente che potrebbe riscontrare in seguito anomalie tecnico/burocratiche. Si deve sempre ricordare che un immobile può essere oggetto di compravendita solo se è conforme ai titoli edilizi rilasciati e se la situazione catastale è correttamente censita in banca dati catastale.

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Cosa deve verificare la relazione tecnica di compravendita?

Il professionista che redige una relazione tecnica di compravendita deve effettuare i necessari accessi presso i pubblici uffici per la verifica documentale, (di solito Comune di competenza e Catasto provinciale), accede poi nell’immobile per effettuare le necessarie misurazioni e riscontri circa lo stato di fatto.

Stende poi la relazione tecnica di compravendita, riportando:

• La Conformità Urbanistica-edilizia

• La presenza di eventuali tolleranze ai sensi del DPR 380/2001

• La Regolarità Catastale.

• La presenza della certificazione di agibilità o abitabilità

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Cosa succede se Relazione tecnica di compravendita non rileva la regolarità?

Qualora al termine della relazione si ravvisi la mancanza di regolarità edilizia e/o catastale, si dovrà procedere alla valutazione delle possibili soluzioni.

E’ giusto chiarire che non tutte le irregolarità edilizie possono essere oggetto di sanatoria. In generale sono quasi sempre sanabili con una SCIA o CILA gli abusi riguardanti le modifiche interne (spostamento tramezzi, accorpamenti e divisioni), come quelle che non comportano aumento delle superfici e dei volumi. Per le opere più “pesanti”, ad esempio ampliamenti, sopraelevazioni cambi d’uso, le cose possono esse molto lunghe più complicate.

 

In tali casi si dovrà verificare se sussistono tutti i necessari requisiti urbanistici ed edilizi, (es. volume edificabile in caso di ampliamento), ma anche la presenza di vincoli paesaggistici o ambientali e non ultima la regolarizzazione in termini statici e sismici. Inoltre, per perdere irregolarità, le sanzioni amministrative in caso di sanatoria sono solitamente molto onerose.

In caso sia necessario procedere con pratiche edilizie in sanatoria o variazioni catastali propedeutiche ad allineare la baca dati dati catastale in conformità, il nostro studio può fornirvi tale servizio previo specifico preventivo per le attività professionali necessarie.

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Tempistiche

La prassi per la redazione della relazione tecnica di compravendita, necessità di tempo per poter svolgere correttamente tutto il processo di verifica, dall' acquisizione della documentazione edilizia probante alla documentazione catastale e degli atti di provenienza, successivamente sarà necessario eseguire un sopralluogo presso l'immobile al fine di verificarne lo stato dei luoghi con un rilievo architettonico, da comparare ai titoli edilizi e catastali, infine (se l'immobile risulta conforme) si potrà redigere e rilasciare la relazione di conformità, l'intero processo, considerata la necessità di fare espressa richiesta di accesso agli atti presso l'amministrazione comunale di competenza, può variare indicativamente dai 60 ai 120 giorni, in quanto ci sono le tempistiche di legge per poter reperire la documentazione probante dell'unità immobiliare oggetto di verifica.​​

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Il nostro consiglio

Considerate le tempistiche necessarie per la redazione della Relazione Tecnica di Compravendita, il nostro consiglio è di attivarvi con adeguato anticipo, così da disporre della documentazione in tempo utile, ben prima di recarsi dal notaio per la stipula dell’atto.
È infatti opportuno, già prima di immettere l’immobile sul mercato, verificare la piena conformità urbanistica e catastale, così da prevenire spiacevoli inconvenienti o, peggio, ritardi significativi nella conclusione della compravendita.

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